Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización

CIRCULAR INFORMATIVA

NOVEDADES IMPORTANTES EN ARRENDAMIENTOS

El Gobierno ha aprobado el Anteproyecto de Ley de Medidas para la Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler.

La Ley aún tardará unos meses en entrar en vigor y todavía puede sufrir variaciones respecto lo anunciado. Así pues, durante este tiempo los contratos de alquiler de vivienda que se firmen siguen estando sujetos a la normativa en vigor.

Novedades:

Flexibilidad en los contratos

La revisión del precio ya no se realiza mediante el IPC obligatoriamente. Ahora son las partes (arrendador y arrendatario) las que deben pactar  la actualización de la renta, pero siempre ha de ser de mutuo acuerdo.
El arrendatario podrá renunciar a su derecho de adquisición preferente. El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que si el arrendador decide vender la vivienda, el arrendatario tiene derecho de compra preferente respecto a otras personas interesadas en adquirirla.  Hasta ahora este derecho era irrenunciable, salvo para contratos de alquiler de más de cinco años.

Cuando entre en vigor la modificación de la ley, el arrendatario podrá renunciar a este derecho con independencia de la duración del contrato si así lo acuerda con el propietario de la vivienda.

Reducción de plazos

La prórroga forzosa del alquiler a la que tiene derecho el inquilino pasa de 5 a 3 años. Hasta ahora, transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y la prórroga forzosa, el periodo de alquiler se entiende prorrogado tácitamente si ambas partes no señalan lo contrario. Con la modificación de la ley, la prórroga tácita automática pasa de tres años a uno.

Fianza

Al reducirse de 5 a 3 años la prórroga de los contratos, la fianza se ajusta también a ese periodo. Conforme a esto, las fianzas también pasan a revisarse cada 3 años.

Reformas en la vivienda

La nueva ley también incluye la posibilidad de deducir del alquiler las reformas y mejoras llevadas a cabo por el arrendatario.

Abandonar o recuperar la vivienda

Los arrendatarios ahora podrán dejar la vivienda avisando con 1 mes de antelación. Hasta ahora el desistimiento podía hacerse a partir del quinto año y con un preaviso de 2 meses de antelación. No obstante,  las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, el inquilino deba  indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
El propietario, por su parte, puede recuperar la vivienda avisando con dos meses de antelación y si es para uso como vivienda habitual o para familiares de primer grado.  Siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato  y sin la obligación de que esta opción se haya previsto expresamente en el contrato. Hasta ahora el propietario podía recuperar la vivienda, como residencia habitual si así se había pactado en el contrato.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

La nueva ley pretende incentivar la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad. De este modo, el comprador de un piso que esté alquilado solo estará obligado a mantener al arrendatario si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad.  Hasta ahora, los compradores de una vivienda alquilada debían permitir que el arrendatario siga en el piso al menos durante los cinco años que establece la Ley.

Proceso de desahucio

La inscripción del alquiler en el Registro de la Propiedad también permitirá al propietario de la vivienda desalojar a sus inquilinos de una forma más rápida en el caso de que estos no le paguen.

Con la nueva ley se establece un plazo de diez días desde que el arrendador acude al juzgado a poner la denuncia para que el arrendatario pague su deuda, “y, si no lo hace, el juez puede dictar la resolución del contrato de forma inmediata, sin más trámites”.

Asimismo, la finalización del proceso será mediante Auto del juez, en lugar del Decreto del Secretario Judicial que se empleaba hasta ahora.

Medidas fiscales

La nueva ley equiparará fiscalmente a los no residentes de la Unión Europea con los residentes. Ya no habrá  exenciones en el Impuesto sobre la Renta de los no residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas.
Cuando entre en vigor la nueva normativa, los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas serán del 60% a todas las personas físicas no residentes y del 100% a personas físicas residentes en la UE.

http://estaticos.elmundo.es/suvivienda/documentos/anteproyectoalquiler.pdf

                                                                                Marimon Assessors, SL  09/2012